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日本特卖店市场的演变和稳定

90年代初，特卖商场开始在日本兴起。由于经济低迷，加上零售商库存积压，以及日本消费者的品牌意识促使他们希望能以更优惠的价格购买高质素的产品，市场机遇便应运而生。第一家特卖店于1993年开张时，当地传媒大幅报导，亦获客户即时关注。但是直到1999年，该市场才迅速发展。这刚好是美国顶尖特卖店营运商Chelsea Property Group（CPG）进入市场的时间。藉与三菱合资，Chelsea将美式特卖店引入日本，很快便获得大众青睐，使初期形式的特卖店失去吸引力。

1999年至2008年间，特卖店迅速扩展——三菱共开发了8个特卖商场，Simon于2004年接管CPG后，Chelsea在日本的业务亦持续增长。日本市场的领导商家开始初步集中。到2008年，国内经营的特卖商场有33家，三菱和三菱与Simon合资企业操控了45%的市场占有率（按特卖店数量）。

金融危机之后，市场发展放缓——随着许多传统形式的零售店开始引入特价商品和店内促销，零售业之间的竞争便变得日益激烈。Simon将重心移到其核心市场——美国，结算其在中国数个商场的持有股权，并减少扩展在日本的特卖店。为了应对更具有挑战性的经营环境，特卖店商家采取更多元化的经营形式，并在产品销售以外增加其他设施，如餐厅和娱乐设施。新计划的开展仍然缓慢——获得大型专用场地变得愈来愈困难，尤其是获得主要市中心的专用场地。因此，大部份营运商集中资源扩展，并提升现有场地的质素，令零售体验更多姿多彩。三井是唯一一家有新开特卖店的商家，从2008年开始便新开了5家特卖中心，就所经营特卖店的数量而言，三井成为了市场领导者。由于很少有新商家加入，市场仍是高度集中。2014年就零售额而言表现最好的20家特卖店中，仅有三家不是由这两个主要商家经营的。

展望未来，日本的特卖店市场增长将继续受到压制——人口急促老化和下降，导致零售额收缩，将继续为零售商的经营环境带来挑战。现有大型购物中心之间的竞争依然激烈，电子商务的兴起对价格折扣方面带来的挑战日益明显。日本的特卖店想保持竞争力，采用线上到线下策略，扩展服务范围，以及针对不断变化的人口结构调整自身定位等，都是非常重要的策略。来自中国和其他亚洲国家的游客不断增加有助抵抗部份挑战，尤其对位于旅游景点的特卖店来说是个可行的策略。

美国特卖店市场的历史

美国特卖店的历史可以追溯到一个世纪之前，当时的服装和鞋履制造商最早开始将损坏的商品以优惠格出售给员工。这计划大受欢迎，很快就有了很多非员工的客户。一开始，商店位于工厂内部，这亦是「工厂特卖场」这一词语的来源。第一家独立的特卖店由男士服装制造商Anderson-Little于1936年开设，标志着特卖店行业的第一次演变。尽管如此，直到70年代中期，特卖店零售很大程度上是作为制造商在单一品牌的商店处理过量生产以及不规律存货的一种渠道。之后一次的大演变是Vanity Fair在宾夕法尼亚州的雷丁市开设了一家多品牌商店。但是直到10年以后才开始出现第一家封闭式的特卖商场，我们今天所熟悉的行业形态才开始形成。80年代中，行业形象由单一制造商品牌商店，重塑为以优惠价出售多个设计师品牌的多品牌折扣中心，此为一个重要时期。80年代和90年代的特卖商场大多开设在主要市中心附近的较偏远地区，其租户亦与传统商场的租户有分别，因此其价格定位上与购物中心有明显区别。传统零售和特卖店零售为消费者提供两种截然不同的购物体验，因此两者的界线非常清晰。

80年代后期开始至整个90年代，特卖店迅速扩展，数量由1988年的113家，大幅增长至1997年底的327家。同时，特卖商场的零售销售额以11%的复合年增长率，在1991年到1997年期间，由63亿美元增长至120亿美元。（来源：「Good marketing to "bad consumers", Outlet Malls, Grey Markets, and Warehouse Sales」。Anne T Coughlan和David A Soberman。Instead，1999年7月）。这一扩展阶段的形式主要是50,000到200,000平方尺的特卖中心，特卖中心包括数个相邻而建的特卖店。90年代时定义的大多数特卖商场都已经不符合今天的定义了（如今VRN杂志将特卖商场定义为至少拥有50%可租赁面积（GLA）的特卖零售商）。整个90年代，市场相对分散，数个地区性商家主导着特卖行业的不同领域。90年代时特卖店行业的大品牌中，仅有Tanger仍然是今天的主要商家。

2000年以后，市场开始迅速成熟。商家开始开发更大的规模，并提供更多元化的产品，令传统商场和特卖中心的界线更模糊。这一时期的标志性事件还有合并以及市场龙头透明化。正值此时期，著名购物中心营运商Simon Property Group进入特卖店市场。受惠于活跃的资本市场以及充足的资本，Simon藉一系列的策略收购，并以领先的地区性商家为重心，采取了具野心的扩展计划。2004年，Simon接管了Chelsea Property Group由36个商场组成的「名牌特卖中心」，其中包括日本的4家。这对Simon在特卖店市场而言是第一次极为重要的收购，其后Simon亦进行了多次类似的收购。2009年，Simon完成了对位于新泽西的名牌特卖中心中22家特卖商场的收购。此次收购巩固了Simon在特卖店市场的主导地位，在2009年底，其特卖店总数已增长至63家商场。

全球金融危机使特卖店市场在2009至2011年间的增长有所放缓，主要是由于流动性趋紧，以及投资者和消费者信心低迷。但经济衰退亦使消费者对「物有所值」更加敏感。因此，特卖店行业经历了第二个春天，是自2011年以来年度表现最强的。开发商互相竞争，向市场引入更多特卖商场，出现了一波特卖商场的新开发和再开发。2012年至2015年底期间，一共41家新特卖中心于北美开设。根据VRN报导，目前正计划开设的特卖中心多近60个（来源：Value Retail news，2015年8月）。包括Simon和Tanger在内的主要商家持续扩展，主要商家之间亦成立合资企业，以联手开发更大和更好的购物中心。引用VRN关于特卖商场的严格定义，我们可以发现，这对于一个现时仅有215家特卖商场的行业而言是一次重要的扩展。

多年来，特卖商场日益发展，变得更加成熟、更大规模，同时奢侈品品牌和百货公司在特卖区域也更为活跃，为行业带来更多高质素的租户和品牌。由于开发商希望进入包括国际旅客和日常消费者在内的新市场区域，特卖商场的位置愈来愈接近传统零售区，令特卖商场和传统零售的界线更为模糊。这种地理位置的转换被认为是特卖店行业现时如此繁荣的主要因素和关键原因。

展望未来，特卖店营运商藉将选择更加便利的位置，引入更高质素的服务，持续为客户提供一流的购物体验，同时保持高于传统零售价格的价值利润率，使特卖商场可以保持竞争优势，并在未来巩固其在零售业中的地位。尽管特卖商场基于「价格-价值」成功建立了忠诚的客户网路，但电子商务的兴起所带来的威胁亦不容忽视。因此，特卖店营运商除了需要沿用一贯的特卖策略外，还需运用创新的策略以提升吸引力。

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